Il Rental Advance - Studio Filippini e Associati

Roma, 16 Giugno 2025

Circolare informativa 12/2025

Il Rental Advance

Il Rental Advance è una forma di vendita anticipata di futuri incassi che si presta ad essere utilizzata in ambiti eterogenei [1], tra cui quello della locazione immobiliare.

[1]” Ad esempio, nel mondo della musica è utilizzato dagli artisti per monetizzare i proventi che incasseranno negli anni a venire, tramite la cessione a società e fondi di investimento dei diritti patrimoniali legati ai loro successi.”

Con riferimento a quest’ultima, il modello consiste nell’anticipazione da parte dell’agente immobiliare del canone di affitto (in genere pari ad un anno), al netto della sua commissione, al proprietario dell’immobile, il quale cede all’agente il diritto alla riscossione dei canoni per il medesimo periodo di tempo.

In tal modo il proprietario ottiene liquidità immediata senza dover attendere il pagamento da parte degli affittuari.

Si tratta di una formula già ben nota all’estero, in particolare nel Regno Unito, che ha debuttato quest’anno in Italia con l’arrivo di una startup, chiamata “Rent2Cash”, che promette un anticipo fino a tre anni di canoni ai proprietari di immobili.

Più nel dettaglio, il modello prevede che l’agente immobiliare si occupi, per conto del proprietario, della gestione completa del rapporto con l’affittuario, dall’espletamento delle attività relative all’incasso delle mensilità, a quelle di ricerca di un nuovo affittuario in caso di disdetta o all’avvio di procedure, anche legali, per liberare l’immobile in caso di morosità o inadempienza.

Il servizio del Rental Advance consente quindi al proprietario di accedere ai seguenti vantaggi:

accesso immediato alla liquidità derivante dal contratto di affitto, senza necessità di attendere i pagamenti periodici da parte dell’affittuario [2];
tutela contro il rischio di insolvenza o di ritardo nei pagamenti [3];
maggiore stabilità economica;
miglioramento della gestione finanziaria e pianificazione di spese e investimenti;
gestione immobiliare più semplice ed efficiente grazie all’esternalizzazione delle connesse incombenze amministrative.

[2]”In tal senso, esso costituisce uno strumento alternativo e più flessibile rispetto ai tradizionali strumenti finanziari, come mutui e finanziamenti.”

[3]”L’agente immobiliare si assume infatti il rischio del tardivo o mancato pagamento dei canoni da parte dell’affittuario. Rent2Cash tende a minimizzare tale rischio attraverso controlli rigorosi effettuati con un algoritmo che applica fino a 50 criteri per analizzare la situazione dell’immobile e l’affidabilità dell’affittuario.”

A fronte del servizio prestato l’agente immobiliare trattiene dai canoni anticipati la propria commissione. Inoltre, esso ha diritto a ricevere dal proprietario l’importo corrispondente ai canoni anticipati per il periodo in cui l’immobile rimanga libero, nei casi di disdetta anticipata. Ciò grazie ad una clausola che generalmente viene inserita all’interno dei contratti di Rental Advance, a tutela dell’agente [4].

[4]”Viceversa, uno schema alternativo può prevedere che l’onere relativo ai canoni per gli eventuali periodi di mancata locazione rimanga a carico dell’agente. In tal caso le commissioni sarebbero più elevate, a tutela del rischio di tale onere. Tale impostazione contrattuale, che può essere di particolare interesse per proprietari che abbiano esigenze di liquidità e che siano disposti a rinunciare ad una parte significativa del reddito da locazione a fronte della sicurezza sull’importo percepito e della possibilità di essere sollevati dalle incombenze amministrative di rilocazione e recupero crediti, deve essere studiata con attenzione per la possibile confusione con un contratto di finanziamento.”

Le conseguenze del rischio di disdetta anticipata risultano comunque attenuate rispetto all’affitto ordinario in quanto le attività di ricerca del nuovo affittuario sono svolte direttamente dall’agente, anche nel suo interesse, con conseguente riduzione del periodo di eventuale vacanza dell’immobile.

Lo strumento può essere utilizzato per tutte le tipologie di immobili sia da parte di proprietari privati che vogliono monetizzare nell’immediato i proventi derivanti dall’affitto dell’immobile, sia da parte di aziende che possiedono immobili a uso commerciale o residenziale e necessitano di liquidità per nuovi investimenti.

Dal punto di vista del funzionamento del modello, il Rental Advance è strutturato nelle seguenti fasi:

valutazione di pre-fattibilità: il proprietario fornisce informazioni sull’immobile e sull’eventuale contratto di locazione già in essere; l’agente immobiliare le analizza per verificare che siano soddisfatti i requisiti necessari per accedere al servizio
formalizzazione del contratto: nel caso in cui l’immobile e l’affittuario soddisfino i requisiti la richiesta viene approvata dall’agente e il proprietario si impegna a cedere il diritto a ricevere i canoni di affitto futuri
ricezione della liquidità: il proprietario riceve le somme corrispondenti ad un determinato numero di anni di canoni futuri (massimo tre), al netto della commissione dell’agente
gestione del contratto di affitto: l’agente incassa i pagamenti periodici da parte dell’affittuario e gestisce il rapporto con quest’ultimo.