Roma, 29 Settembre 2025
Circolare informativa 18/2025
(a cura di Beatrice Pallante)
Criteri di prova della riduzione dei canoni di locazione
Nell’ambito di un contratto di locazione può accadere che proprietario e conduttore si accordino per una riduzione del canone originariamente pattuito per tener conto di sopravvenute esigenze quali, ad esempio, mutate condizioni economiche del conduttore.
In tali casi il proprietario dell’immobile ha interesse a dichiarare e pagare le imposte sul reddito effettivamente percepito
in conseguenza della rideterminazione del canone. Tuttavia, per attribuire valenza fiscale alla riduzione concordata è necessario fornire un’adeguata prova affinché la stessa possa esser riconosciuta e non contestata dall’Amministrazione finanziaria.
Tale prova si rende necessaria in ragione dei criteri di calcolo dei redditi fondiari, tra cui sono ricompresi i redditi da locazione.
In particolare, l’articolo 26 del TUIR stabilisce che i redditi fondiari concorrono a formare il reddito complessivo del proprietario (o titolare di altro diritto reale) indipendentemente dalla loro percezione.
Per gli immobili locati, quindi, il reddito imponibile è determinato sulla base del canone di locazione risultante dal contratto originariamente stipulato e registrato, per l’intero periodo in cui il contratto è in vigore. Di conseguenza, salvo singole eccezioni [1] il locatore deve dichiarare e pagare le imposte sul canone pattuito, anche se per qualche ragione non lo incassa in tutto o in parte.
[1] “Come nel caso di mancata percezione di canoni derivanti da contratti di locazione ad uso abitativo comprovata dalla convalida di sfratto per morosità.”
Tenuto conto di ciò, proprietario e conduttore possono modificare consensualmente le condizioni originarie del contratto prevedendo una riduzione del canone.
Affinché la riduzione sia considerata valida ai fini fiscali è necessario che le parti formalizzino l’accordo con una scrittura privata che riporti i seguenti elementi essenziali:
- dati identificativi delle parti
- dati del contratto di locazione originario
- nuovo importo del canone di locazione
- decorrenza della riduzione
- durata della riduzione
- sottoscrizione delle parti
La formalizzazione dell’accordo non è tuttavia sufficiente per renderlo opponibile a terzi e, in particolare, all’Amministrazione finanziaria.
A tal fine occorre, alternativamente:
- registrare la scrittura privata [2]
- fornire una prova adeguata della riduzione concordata
[2] “secondo le regole ordinarie, e cioè mediante presentazione del modello RLI entro 30 giorni dalla data di stipula.”
In altri termini, nel caso in cui il contribuente non registri l’accordo di riduzione del canone esso è tenuto a fornire prove documentali che soddisfino specifici criteri.
Ciò in quanto la scrittura privata di riduzione del canone non è soggetta all’obbligo di registrazione e non costituisce
quindi un obbligo fiscale posto a carico del contribuente. La registrazione rileva, tuttavia, sul piano probatorio e agevola il locatore nel fornire la prova della intervenuta riduzione del canone.
Sul tema dell’onere documentale in assenza di registrazione dell’accordo di riduzione si è consolidato un orientamento giurisprudenziale, nell’ambito del quale si inseriscono due recenti ordinanze della Corte di Cassazione, la n. 10870 del 24/04/2025 e la n. 12081 del 7/05/2025.
Con tali pronunce la Cassazione ha sottolineato l’importanza della “data certa” dell’accordo quale requisito fondamentale ai fini dell’opponibilità nei confronti di terzi.
Quali sono allora le modalità per attribuire data certa ad una scrittura privata non registrata?
Esse sono individuate dall’articolo 2704 del Codice Civile il quale stabilisce che, oltre alla registrazione, possono conferire data certa ad un documento i seguenti fatti:
- la morte di colui o di uno di coloro che l’hanno sottoscritto;
- la sopravvenuta impossibilità fisica di colui o di uno di coloro che l’hanno sottoscritto;
- la riproduzione del contenuto essenziale della scrittura in atti pubblici;
- ogni altro fatto che stabilisca in modo ugualmente certo l’anteriorità della formazione del documento. Si
tratta di una categoria aperta e non tassativa; La giurisprudenza [3] ha tuttavia precisato che tale fatto deve avere carattere obiettivo e non deve essere riconducibile alla sfera di controllo del soggetto che invoca la data certa. Le principali modalità per attribuire data certa sono le seguenti:
tratta di una categoria aperta e non tassativa; La giurisprudenza [3] ha tuttavia precisato che tale fatto deve avere carattere obiettivo e non deve essere riconducibile alla sfera di controllo del soggetto che invoca la data certa. Le principali modalità per attribuire data certa sono le seguenti:
[3] “Cassazione n. 7753/2024.”
- trasmissione del documento via PEC;
- apposizione del timbro postale su raccomandata A/R;
- apposizione di marca temporale su documento elettronico;
- deposito presso pubbliche amministrazioni.
Non costituisce prova idonea a dimostrare l’anteriorità dell’accordo di riduzione l’esibizione delle ricevute di pagamento del canone in misura ridotta né di una dichiarazione del conduttore con cui esso attesti l’avvenuto accordo sulla riduzione del canone.
Non può comunque ritenersi escluso di per sé il ricorso a prove presuntive. In particolare, esse potrebbero essere considerate idonee ai fini dell’assolvimento dell’onere documentale in presenza dei requisiti di gravità, precisione e concordanza e sempre che provengano da fonti terze e indipendenti rispetto al soggetto che invoca la data certa.
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Cordiali saluti,