Roma, 13 Ottobre 2025
Circolare informativa 19/2025
(a cura di Sara Razzi)
Immobili e Deduzioni:
Il Professionista
La questione della deducibilità dei costi relativi agli immobili utilizzati dai professionisti rappresenta, da sempre, un tema
di particolare complessità nella determinazione del reddito di lavoro autonomo. Le regole sono state più volte modificate nel corso degli anni e, ancora oggi, si presentano frammentate, con discipline differenziate a seconda della tipologia di immobile e del periodo in cui esso è stato acquistato o acquisito tramite leasing.
Il riferimento normativo principale è contenuto nell’articolo 54 del TUIR, che ha subito vari interventi legislativi e interpretativi, generando una stratificazione di regole. Per questo motivo appare utile ripercorrere le tappe principali della disciplina, chiarendo cosa si intenda per immobili strumentali e per immobili ad uso promiscuo, come funziona il regime degli ammortamenti e quali siano le regole vigenti in materia di manutenzioni e di altre spese connesse.
- Immobili strumentali e ad uso promiscuo
Per i professionisti è fondamentale distinguere tra immobili strumentali e immobili a uso promiscuo.
Gli immobili strumentali sono quelli utilizzati esclusivamente per l’attività professionale, senza alcun impiego personale
o familiare. Diversamente dalle imprese, per i professionisti non esiste una ‘strumentalità per natura’: la strumentalità è solo ‘per destinazione’, vale a dire che conta l’effettivo utilizzo esclusivo dell’immobile come studio o ufficio. In questi casi, il costo di acquisto non è mai deducibile, mentre lo sono – ma soltanto in casi limitati – le quote di ammortamento, ammesse esclusivamente per gli immobili acquistati o costruiti entro il 14 giugno 1990, oppure per quelli acquisiti negli anni 2007, 2008 e 2009.
Per gli immobili acquistati dal 2010 in poi le quote di ammortamento restano sempre indeducibili. Le spese di gestione (utenze, condominio, manutenzioni) sono invece deducibili secondo le regole vigenti e, dal 2022, anche l’IMU sugli immobili strumentali è interamente deducibile.
Gli immobili a uso promiscuo, invece, sono quelli utilizzati sia per l’attività professionale sia come abitazione o per esigenze personali. In linea generale la deduzione al 50% delle spese, a prescindere dalla percentuale effettiva di utilizzo professionale, per questi immobili è ammessa soltanto se il professionista non dispone, nello stesso Comune, di un altro immobile adibito esclusivamente all’attività; rientrano in tale regime i canoni di locazione o leasing, la rendita catastale, le spese condominiali, le utenze e le spese di manutenzione. L’IMU e gli ammortamenti sugli immobili promiscui non sono mai deducibili.
- Ammortamenti
Per i professionisti, a differenza delle imprese, la deduzione delle quote di ammortamento non è una regola generale. Essa è infatti consentita solo per gli immobili acquistati o costruiti fino al 14 giugno 1990 e, successivamente, per quelli acquisiti nei soli anni 2007, 2008 e 2009. Al di fuori di questi intervalli temporali, le quote di ammortamento restano indeducibili.
Va inoltre ricordato che, in ogni caso, il valore dei terreni sottostanti agli immobili deve essere scorporato e non è mai ammesso in deduzione, generalmente stimato nel 20% del costo complessivo.
- Leasing immobiliare
Il regime dei contratti di leasing immobiliare ha conosciuto un’evoluzione normativa articolata:
- Nei contratti stipulati fino al 1° marzo 1989 i canoni erano deducibili integralmente.
- Dal 2 marzo 1989 al 14 giugno 1990 la deduzione è stata subordinata al principio di competenza e alla durata
minima di otto anni del contratto. - Nel triennio 2007-2009 i canoni sono stati deducibili solo se la durata contrattuale fosse pari ad almeno la metà del periodo di ammortamento dell’immobile (tra 8 e 15 anni).
- Dal 1° gennaio 2014, invece, i canoni di leasing sono deducibili a condizione che la durata contrattuale non sia inferiore a dodici anni.
minima di otto anni del contratto.
- Spese di manutenzione, ammodernamento e ristrutturazione
Fino al 2023 il regime prevedeva che le spese incrementative fossero capitalizzate e dedotte come maggiori quote di ammortamento, mentre quelle non incrementative erano deducibili entro il limite del 5% del costo dei beni ammortizzabili, con riporto dell’eccedenza nei cinque anni successivi. Dal 2024, con il decreto legislativo n. 192, si applica una distinzione più chiara: le spese ordinarie sono integralmente deducibili nell’anno di sostenimento (50% per immobili promiscui), mentre le spese straordinarie devono essere ripartite in sei quote costanti.
- Altri costi e oneri accessori
I costi per servizi collegati all’immobile – come utenze, condominio e telefono – sono deducibili integralmente se
l’immobile è strumentale, e solo al 50% se promiscuo. L’IMU è deducibile solo per gli immobili strumentali, mentre resta esclusa per quelli promiscui. Anche gli interessi passivi su mutui per immobili strumentali sono deducibili integralmente, mentre per i beni promiscui la deducibilità si riduce al 50%.
- Plusvalenze e minusvalenze
La cessione di immobili strumentali genera plusvalenze o minusvalenze fiscalmente 
rilevanti ai fini del reddito professionale. Diversamente, la cessione di un immobile ad uso promiscuo non incide sul reddito professionale: in questo caso, la plusvalenza può essere tassata come reddito diverso solo se l’immobile viene ceduto entro cinque anni dall’acquisto e non è stato utilizzato come abitazione principale.
Tavola sinottica temporale – Evoluzione normativa
| Periodo/Norma | Ammortamenti | Leasing | Spese di manutenzione | IMU | Uso promiscuo |
|---|---|---|---|---|---|
| Fino al 14.06.1990 | Deducibili (non deducibile uso promiscuo) | Canoni deducibili (cassa/competenza) | Deducibili entro 5% + eccedenza in 5 anni | Non deducibile | 50% |
| 2007 – 2009 | Indeducibili | Solo rendita catastale | Deducibili entro 5% + eccedenza in 5 anni | Non deducibile | 50% |
| 15.06.1990 – 31.12.2006 | Deducibili (non deducibile uso promiscuo) | Canoni deducibili (8-15 anni) | Ammortamenti/5% | Non deducibile | 50% |
| 2010 – 2023 | Indeducibili | Non ammessi (salvo regole) | 5% costo beni + eccedenza in 5 anni | Strumentali: deducibile dal 2022 | 50% |
| Dal 2024 (DLgs. 192/2024) | Indeducibili | Deducibili con durata ≥ 12 anni | Ordinarie: anno / Straordinarie: 6 quote | Strumentali: sì / Promiscui: no | 50% (inderogabile) |
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Cordiali saluti,