Con la Legge di Bilancio 2026 (Legge n. 199/2025) il legislatore è intervenuto in modo significativo sulla disciplina fiscale delle c.d. locazioni brevi, introducendo una nuova e più restrittiva soglia oltre la quale l’attività viene presunta svolta in forma imprenditoriale.

La modifica richiede particolare attenzione, poiché comporta conseguenze rilevanti sia sul piano fiscale sia su quello amministrativo, soprattutto per i proprietari che locano più unità immobiliari a uso abitativo per periodi inferiori a 30 giorni.

La manovra ha mantenuto il sistema di tassazione attuale:

• sul primo immobile dato in affitto breve vi è una tassazione al 21% con la cedolare secca, 
• sul secondo immobile dato in affitto vi è una tassazione al 26%, sempre con un’imposta sostitutiva. 

Si ricorda che l’opzione per la cedolare secca va esercitata in fase di dichiarazione dei redditi. Il contribuente dovrà dichiarare esplicitamente nella dichiarazione dei redditi quale immobile intende assoggettare all’aliquota del 21%. In assenza di indicazione, l’Agenzia delle Entrate applicherà l’aliquota del 26% a tutte le unità locative.

Resta confermato l’obbligo del Codice Identificativo Nazionale (CIN), introdotto per garantire la tracciabilità delle strutture e delle locazioni, nonché per rafforzare i controlli nel settore. Il CIN continua a rappresentare uno strumento centrale nella strategia di contrasto all’evasione fiscale e di regolazione del mercato degli affitti brevi, assicurando maggiore trasparenza nei confronti dell’Amministrazione finanziaria e degli enti locali.

• Riduzione della soglia e nuova presunzione di imprenditorialità

A partire dal 1° gennaio 2026, la presunzione assoluta di esercizio di attività d’impresa scatta quando, nel corso del medesimo periodo d’imposta, una persona fisica concede in locazione breve più di due appartamenti a destinazione abitativa.

La nuova soglia dimezza quella previgente, che fino al 31 dicembre 2025 era fissata in cinque unità immobiliari. Il superamento di tale limite comporta l’inapplicabilità del regime fiscale delle locazioni brevi di cui all’art. 4 del D.L. n. 50/2017 e l’automatico inquadramento dell’attività come reddito d’impresa ai sensi dell’art. 55 del TUIR e dell’art. 2082 c.c.

• Modalità di conteggio delle unità immobiliari

Il monitoraggio del numero di immobili deve essere effettuato su base annua, considerando l’anno solare. Ai fini della verifica della soglia rileva il numero di unità immobiliari concesse in locazione breve, anche solo per un giorno, mentre è irrilevante il numero dei contratti stipulati.

Il concetto di “appartamento” deve essere inteso come unità immobiliare a destinazione esclusivamente abitativa, secondo l’interpretazione fornita dalla Fondazione ODCEC di Milano.

Non rileva la semplice “destinazione potenziale” alla locazione breve (ad esempio la pubblicazione dell’annuncio su portali online), bensì la percezione effettiva del reddito, secondo i criteri propri dei redditi fondiari. Devono pertanto essere considerate solo le locazioni brevi effettivamente in essere nel periodo d’imposta.

• Assenza di regime transitorio e contratti a cavallo d’anno

La norma non prevede alcun regime transitorio. Di conseguenza, la nuova presunzione di imprenditorialità può operare anche con riferimento a contratti stipulati nel 2025 ma con effetti nel 2026.

Si pensi, ad esempio, al proprietario di tre unità immobiliari che abbia stipulato nel mese di dicembre 2025 tre contratti di locazione breve, tutti in scadenza a gennaio 2026.

• i canoni maturati fino al 31 dicembre 2025 producono reddito fondiario;
• i canoni maturati dal 1° gennaio 2026 determinano invece reddito d’impresa, con conseguente obbligo di apertura della partita IVA e di assolvimento di tutti gli adempimenti previsti per l’attività imprenditoriale.

• Complessità e problematiche per gli immobili in comproprietà

Tale intervento normativo causa particolari criticità nei casi di immobili detenuti in comproprietà: alla luce del rinvio operato dalla norma al regime fiscale delle locazioni brevi e delle regole di imputazione del reddito pro quota ai comproprietari, ciascun contitolare appare tenuto a considerare l’immobile in comunione nel computo del limite dei due appartamenti, indipendentemente dalla percentuale di possesso e dalla circostanza che il contratto sia stipulato da uno solo dei comproprietari. Ne possono derivare situazioni in cui la presunzione di imprenditorialità opera nei confronti di un solo comproprietario, mentre l’altro continua ad applicare la disciplina delle locazioni brevi, con evidenti incertezze operative in ordine alla gestione dei canoni, agli adempimenti fiscali e ai rapporti con eventuali intermediari. In considerazione delle ricadute pratiche della nuova soglia, appare auspicabile un tempestivo chiarimento ufficiale volto a definire in modo univoco il trattamento delle locazioni brevi in presenza di comproprietà.

• Decorrenza dell’attività d’impresa nel corso dell’anno

La normativa non chiarisce se, nell’anno in cui viene superata la soglia, l’attività imprenditoriale debba considerarsi operante fin dall’inizio del periodo d’imposta oppure solo dal momento dello sforamento.

Sul punto, in via interpretativa, si richiama l’orientamento espresso dall’Agenzia delle Entrate nella circolare n. 32/2023 in materia di superamento dei limiti del regime forfetario:

• ai fini IVA, il nuovo regime si applica dal momento in cui si verifica l’evento che determina lo sforamento;
• ai fini delle imposte dirette, l’applicazione decorre dall’inizio del periodo d’imposta.

Tale impostazione, se applicata anche alle locazioni brevi, potrebbe generare rilevanti criticità operative, in particolare per la ricostruzione contabile e per la gestione dell’IVA sui corrispettivi incassati prima dell’apertura della partita IVA.

• Adempimenti conseguenti al superamento della soglia

Una volta superato il limite delle due unità immobiliari locate brevemente nel corso dell’anno, il proprietario (o il sublocatore o comodatario) è tenuto a:

• presentare la Comunicazione Unica al Registro delle Imprese;
• aprire la partita IVA;
• effettuare l’iscrizione agli enti previdenziali (INPS) e assicurativi (INAIL), se dovuta;
• presentare la SCIA secondo la normativa vigente.

Il codice ATECO ritenuto più idoneo per lo svolgimento dell’attività di locazione breve in forma imprenditoriale è il 55.20.42 – Servizi di alloggio in camere, case ed appartamenti per vacanze, che ricomprende le locazioni di durata inferiore a un anno effettuate anche da famiglie private.

• Regime fiscale e IVA

In caso di opzione per il regime forfetario, nelle more dell’adeguamento ai nuovi codici ATECO 2025, si ritiene applicabile il coefficiente di redditività del 40%, già previsto per il codice ATECO 55.20.51.

Sotto il profilo IVA:

• nel regime forfetario si applica la franchigia IVA, con divieto di detrazione dell’imposta sugli acquisti;
• in regime ordinario occorre verificare se, in base alla normativa regionale sulle attività ricettive, la locazione breve possa qualificarsi come locazione turistica. In tal caso, l’operazione è soggetta a IVA al 10%;
• diversamente, la locazione resta esente IVA ai sensi dell’art. 10, comma 1, n. 8, DPR 633/1972.

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Non esitate a contattarci per qualsiasi approfondimento o per ricevere supporto nell’adeguamento alle nuove disposizioni normative.

Cordiali saluti,

Sara Razzi

La presente circolare è frutto di una collaborazione tra intelligenza artificiale e competenza umana, con revisione e cura editoriale di Sara Razzi